Введение

Улучшение эффективности государственного управления в сфере недвижимости можно достичь за счет надежных оценок, которые показывают, как настоящее состояние рынка, так и потенциально возможное. Цена объектов недвижимости подвергается воздействию множества факторов, которые работают на разных уровнях глубины исследования: например, факторами могут выступать характеристики конкретного объекта недвижимости, региональные факторы, которые не связаны с объектом напрямую, но влияют на ситуацию и тенденции на рынке недвижимости.

Немаловажную роль играет оценка недвижимости на уровне регионов, так как в целом рынок в своей основе носит региональный характер и отражает значительную область территориального управления. В таком разрезе речь может идти о развитии рынка недвижимости с помощью жилищных программ, стимулировании строительной деятельности и инвестиций, развитии доступности ипотечного кредитования.

За счет проведения мероприятий в указанных направлениях, государство и региональные институты управления могут успешно воздействовать на рынок недвижимости на региональном уровне. Однако зачастую можно наблюдать недостаточную эффективность проводимых программ в связи с недостаточной развитостью аналитики в данной сфере, которая бы учитывала индивидуальные особенности и характеристики регионов. При этом в итоге решающую роль в вопросах планирования, деятельности и развития рынка недвижимости играет государство.

Ценовая ситуация, которая отражается в средних ценах на первичном и вторичном рынках, является целевым объектом для оценки и прогнозирования в рамках исследования рынка недвижимости. На основе средних цен в регионах происходит установление цен на рынке недвижимости на уровне государства в целом. Данные показатели учитываются при прогнозировании рыночной цены недвижимости, которая важна при планировании социальной политики (расчет различных выплат, средств бюджета на строительство жилых помещений и т.д.); осуществлении сравнения регионов, что может помочь в устранении различий в развитии регионов; в разработке субъектами рынка недвижимости вспомогательных техник выбора стратегических действий для развития и совершенствования жилищной сферы; при расчете налоговых поступлений в бюджеты разных уровней и т.д.

Безусловно, с целью улучшения эффективности проводимых на рынке недвижимости мероприятий возникает также и необходимость в моделях оценки, которые бы использовались при проведении исследований рынка недвижимости. Тем не менее, в процессе изучения материалов по тематике прогнозирования недвижимости было замечено, что в основном анализу подвергается воздействие различных факторов на цены жилых объектов в рамках отдельных городов, в то время как исследований воздействия социально-экономических показателей на уровне регионов практически не проводится.

Вышесказанные аспекты отражают актуальность выбранного направления исследования.

Теоретические основы функционирования рынка недвижимости, факторы, его формирующие, элементы, структура и направления развития, вопросы управления и регулирования рассматриваются в работах Е.И. Тарасевич, В.А. Горемыкин, А.Н. Асаул, Д.Л. Волков и др.

Методология статистических и эконометрических исследований экономических процессов, в том числе и в рамках сферы недвижимости, освещены в работах С.В. Грибовского, С.А. Айвазяна, Т.А. Ратниковой, Т.А. Дуброва и др.

Моделирование и прогнозирование ситуации на региональных рынках недвижимости, рассмотрение аспектов их функционирования проводилось в работах А.С. Ореховой, Г.М. Стерника, К.Н. Золотухиной, Е.Б. Денисенко, Н.А. Ярушкиной, О.А. Мамаевой и др.

Несмотря на широкий спектр работ, посвященных вопросам развития рынка жилой недвижимости, особое внимание в рамках исследования на основе экономико-математического моделирования уделяется решению отдельных вопросов рассматриваемой проблемы. Вместе с тем, для получения адекватной модели цены недвижимости на региональном уровне необходимо уделять внимание как общим факторам, воздействующим на рынок, так и субъективным характеристикам регионов.

Существенная социально-экономическая важность стоимостной оценки, исследования и анализа влияния на рынок жилой недвижимости на уровне регионов определяют цель и задачи данного исследования.

Целью данного исследования выступает разработка математических моделей для оценки и прогнозирования цены первичной недвижимости на региональном уровне.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

1. Изучить особенности функционирования региональных рынков жилой недвижимости.

2. Изучить подходы и модели, применяемые для прогнозирования цен на недвижимость.

3. Выделить значимые факторы, отражающие процессы ценообразования на рынках жилой недвижимости в регионах.

4. Построить модели стоимостной оценки жилой недвижимости для регионов, учитывающие как индивидуальные характеристики регионов, так и общеэкономические показатели.

5. Построить ретроспективный прогноз на основе построенных моделей.

6. Оценить прогностическую способность построенных моделей.

Объектом исследования служит рынок жилой недвижимости регионов России.

Предметом исследования является прогнозирование цен на жилую недвижимость первичного рынка на региональном уровне.

Методы исследования включали: теоретические методы (анализ, синтез, сравнение, обобщение, моделирование), эмпирические (измерение, наблюдение, сравнение), статистические, математические.

Информационной базой исследования служат открытые данные Федеральной службы государственной статистики в период с 1998 по 2015 гг.

В качестве инструментов для работы с данными и построения моделей использовались следующие статистические пакеты: IBM SPSS Statistics 22, EViews 7, Statistica 10.